商业地产的国际投资标准

从2003年到现在，国家对房地产行业的调控力度逐年加大，措施的可执行性逐年增强，并且政策制定部门开始相互联动，中央与地方开始密切配合。可以说，这轮房地产政策的调整，使得中国房地产行业和房地产市场处在了一场符合国际规则的、系统性的、脱胎换骨的变革当中；其中2005年中国房地产业的最大一个亮点，就是外国直接投资的空前活跃。

然而，在与国际投资者对接的过程中，内地开发商首先必须弄清楚，外国投资者到底要什么？他们选择投资的标准是什么？

每一家国际投资者——这里主要是指各类型的外资基金——都有自己的投资偏好和投资定位。有的基金，像荷兰ING，比较偏向于做住宅；而另外一些，如美国盛阳基金，则偏重商业地产或土地运营。还有一类基金，专吃不良资产，追求高风险和高收益，在美国这叫做秃鹰基金，中文翻译过来后有时也称机会基金。而当保险基金和养老基金投入到房地产行业时，其追求的是投资的稳健性，即在较低风险下达到一定的收益率水平。这种差异化的投资定位在任何行业都是客观存在的，因此国内开发商在寻求与国外基金合作时，一定要了解对方的偏好和定位，才能有的放矢，增加成功的几率。

此外，海外基金介入房地产市场的方式有几种，一种就是自主投资取得土地并开发，通过销售实现退出；还有是与本地的开发商合作开发，按比例分享收益；第三就是与政府合作进行土地一级开发；第四是向房地产公司提供过桥融资，获得利息收入及其他权利，这不是主流，只是个别的投资人可以做到的。第五是收购银行不良资产包中的房地产项目，然后通过整收零售或二次开发后出售实现收益；最后就是他们通过收购长期持有型物业，通过租金收入和资产增值获得长期收益。

但不管这些国际投资者的投资定位和投资方式如何，在具体的操作层面，他们的投资标准其实是非常一致的。这些标准可归纳为以下四个方面：

一、良好的市场环境

什么是良好的市场环境？这里所指的“良好的市场环境”，是针对中国的不同城市而言的，简而言之，就是市场的风险可控，城市有活力。

现在，上海作为国家宏观调控的重点区域，其市场有待进一步观察。北京因为有奥运会的缘故，现在市场处于高位，奥运会前后两三年都不适合大规模投资。这样的话，一些在国际上比较知名、市场化程度较高的二线城市，如成都、重庆等，就引起了国际基金的关注。这些城市活力都非常强，很有冲劲。当然，中国还有其他的城市条件也非常好，但外国人对中国了解不多，有很多地方还不敢去。

二、优秀的企业

对于外国投资者，评价一个优秀的、可以合作的国内房地产公司有以下几方面考虑：

1.企业的业绩积累和抗风险能力

首先，大家都可以看见，现在真正受到国外基金追捧的，是国内一些著名的大开发商。这些开发商有着良好的历史业绩，驰名品牌和雄厚的资本实力，因此其抗风险能力也较强。这些企业本身其实并不是很缺钱，就算缺钱的话，以它们的实力，获取银行贷款也并不是难事。而外资基金也不怕给钱，但前提是与其合作的中国企业自身一定要有消化风险的准备和能力。因此，尽管现在这些外资基金都非常热切地想在中国投资，但是他们绝对是走强强联合的道路，而不会去救死扶伤。本身实力不强，从银行贷款困难的中小型房地产企业很难成为外资基金的合作对象。

2.企业的战略和专注化程度

中国众多的房地产企业里，中小型企业太多了，特别是小型企业。它们普遍负债率偏高，人员都是通过项目集合起来的，缺乏专业的管理、开发团队去有序地进行操作，更缺乏长远的战略。一个缺乏战略规划的企业，或者企业的战略规划与投资者的战略不符，这样的企业是不会获得投资者的青睐的。

另外有一点非常重要，也往往被企业所忽视，那就是“专注”。现在很多企业仍然在追求多元化，什么产业都涉及。这些企业必须弄清楚，你的主营业务是什么？如果又有房地产，又有钢铁，甚至还有电影，你做得越多，投资者越不敢投你。因为你的业务中，投资者所感兴趣的房地产业务只占一小块，而你的其他业务并不是投资者所关心的，那些业务对投资者来说风险都太高了。

3.企业在与外资合作过程中的角色定位

现在中国多为房地产开发商，没有真正的房地产投资商。大家都知道，像ING、摩根士丹利、美林等等，它们的房地产投资基金实际上都是房地产投资商，世界500强中也只有房地产投资商，而没有房地产开发商。其实，房地产开发商与工程承包商并没有多少区别。因此，国内开发商必须认识到，如果真要做强、做大的话，一定要向专业的房地产投资商这一角色转变。也只有站在房地产投资商这一角度，才能跟国际投资者嫁接，否则的话，你只是拿着项目去卖。此外，有的开发商在与基金谈的时候，会认为自己幸幸苦苦拿到的地，为什么要让基金给吃了，除非基金能给我一个固定的回报。如果开发商能把自己放在一个投资商的心态，保持同基金一致的看法与立场，合作就要容易得多。

三、优质的项目

投资者在做调查时，首先会看法律方面有没有障碍，再考察商业上面是否有障碍，即项目的经营风险和市场风险如何。土地是否不需要招拍挂了？如果还需要的话，这与投资者到市场上去拿没有什么两样，就不用和你开发商合作了。如果不需要招拍挂，土地是开发商自己的，土地出让金也交了，那投资者就要看项目规划了，比如计划做什么样的产品，市场定位如何。

四、优秀的团队

以前国外基金选择好的合作伙伴，是看他有没有土地。现在大小企业的土地储备都少了，那么专业化的管理水平就是与国外基金合作很重要的一条标准。国内企业缺乏长期持有商业房地产的财务能力与经验，缺乏对物业的经营与管理能力，以及二次开发的能力。这是因为国内缺少这方面的专业化教育，因而缺乏行业标准与规范，使得大家都不知道到底应该怎样做。对于这些国内缺乏的知识和经验，我们就应该向国际同行学习。通过接受他们的专业化教育，学习他们的成熟经验和行业技术，造就一批中国房地产企业自己的专业人才。这不仅有利于与企业与国际投资者的合作，更是对中国房地产企业，乃至中国房地产市场的长期健康发展至关重要！

（作者是对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任）