东方太阳城退休社区开发模式
开发模式三段论
[银发中国是机遇也是挑战。]
老龄化对中国改革来讲，是机遇也是挑战。如果中国能成功克服挑战，未来将更加繁荣，而整个世界都与中国的成功与否相攸关，如果中国成功完成转型，整个世界都能从这一前景中获益。
[退休社区是建设和谐社会的必然要求。]
促进城市全面发展，使社会在老年人口比例不断加大的情况下继续保持活力，增强国家经济实力，这是全社会义不容辞的责任，也是构建退休社区的要义所在。
[东方太阳城是中国退休社区的第一个实践者。]
东方太阳城通过构筑中老年崭新的生活方式，使建筑与居住者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，在某种程度上，这个项目将带动北京别墅市场朝着更好方向发展的。
和谐周至：城市建设的不倦追求
在城市建设领域，城市管理者的工作就是建设一种社区概念，就是使这个城市像一个乐团一样既有竞争力又充满和谐。许多不同的人扮演不同的角色，但是他们在一起表演就带来了和谐。然而，中国老龄化所导致的人口比例失调、老年人幸福指数下降、保障体系不健全等一系列问题已浮出水面，如果解决不当，必然会破坏和谐社会、和谐城市的建设。因此，促进城市全面周至的发展，使社会在老年人口比例不断加大的情况下继续保持活力，增强国家经济实力，这是全社会义不容辞的责任，也是构建退休社区的要义所在。
退休社区开发要点
[针对老年人开发建设的老年社区应在住宅区内就近就地向老人提供各种设施和服务。这些服务设施对于因各种能力正在逐渐减退、自己越来越不能照顾自己，而日益要依赖他人协助料理家务和提供各种医疗卫生保健等社会性服务的老年人来说，更是非常重要的。]
退休社区作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目。
退休社区与普通住宅最大的不同点之一是由于孩子们离开家庭分居或由于丧偶而造成的二人户或单人户；之二是由于年老身体机能退化必须有专门的应对措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。老年人居住的建筑应按老龄阶段全过程设计，其中既含自理老人、也含有协助老人生活行为所需要的设施，还应提供监护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。老年人居住的建筑设计应当努力满足老人们各阶段要求，设法提高老人生活动作的自理、自力能力，而不是限制或给老年人设置障碍。
1. 住宅设计特点
老年人居住建筑是指老年人长期生活的场所，包括退休社区、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居用的部分。老年人居住建筑设计使用中需要从目的性、方案及实际设施上要考虑到老年人的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。
在老年人住宅设计中，要以老年人居住生活行为特征为依据，照顾到老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭社会养老生活形式，并满足以下功能。
1.1 要有功用性
老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1﹕12的坡道；电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上。
要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由的在住宅内移动。
要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要和协助老人时所需的尺寸空间。
由于老年人视力减退，辨色力差，老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。
1.2 要有安全性
我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此退休社区中厕所应安装暖气或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。国外的实践证明，改建的厕所使老年人在厕所中发生死亡的情况明显下降。
老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此退休社区设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好，又能防止老人滑倒摔跤。
为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明灯。在紧急、危险的情况下，警铃装置能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
1.3 要有健康性
要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料。
1.4 要能确保隐私性
老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了和年轻一代的联系。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。
另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅则使隐私性更能得到保证。
1.5 便于改造
老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。
2. 户外环境设计特色
室外环境是老年人接触自然、参加社会交往、进行各种体育娱乐活动的场所。其设计应以宜于老年人居住、生活为原则，体现老人的生理、心理特点和行为需求，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。通过对环境各方面的分析布置，创造一个适用、卫生、安全、美观的室外环境。
在老年社区，首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。
合理安排适合老年人的公共服务项目，如老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。
适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。其次是室外环境的卫生性。小区应有良好的通风、日照条件，防止噪声和空气污染，给老年人一个卫生、健康的生活环境。
东方太阳城点亮退休社区
挑战：中国老龄化问题
到2040年，中国将有3亿9700万老年人，比目前法、德、意、日、英五国的人口总和还要多，其增长速度令人惊讶！基于这样的发展趋势，中国应将老龄化问题提到重要的议事日程上考虑。为了说明问题的紧迫性，有一权威专题报告将中国老龄化的问题归纳为以下三点：
首先，工作人口数量会因老龄化问题而下降。该报告指出，中国的工作人口到2015年将达到一个顶峰，随后下降。到21世纪中叶时，中国将失去18%～35%的劳动力大军。
其次，中国老年人口的增长速度会加快。35年前，中国的儿童对老人的比例是6﹕1。但今后的35年中，这个比例会扭转为1﹕2。中国的人口转型正在急剧变化，到21世纪30年代，中国人的平均年龄会比美国人的平均年龄大。
最后，老龄保障体系不完善。总体来说，四分之三的中国工人根本没有正式退休金。如果中国不在这方面进行改革，那么未来将有成百上千万的老人因没有退休金而贫困、缺乏医疗保险和家人的照料。
商机：“银发产业”渐成规模
建国以来，我国的人口年龄结构发生了很大的变化。目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。依据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测，我国已提前进入了人口老龄化"第二阶段"，即人口老龄化迅速发展阶段。2010～2040年将是中国人口老龄化速度最快的时期，据估计这一阶段老年人口比重平均每10年提高3.99%，预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。目前，北京市60岁以上的老年人口总数为178万，占城市人口总数的八分之一，并以每年四至五万人的速率递增。北京市步入老年型社会的进程约为25年，远快于其他发达国家部分城市历时百年的老龄化人口结构转型周期。到2025年，北京市每3.5个人中就有一位老年人，北京城市人口老龄化问题已经显现。
理念：全新退休生活的领跑者
东方太阳城项目开发理念为“全新退休生活的领跑者”，其宗旨在于通过构筑中老年人士崭新的生活方式，开中国“退休社区”先河，率先定义了晚年幸福的生活标准，倾力打造高品质的中国首席大型退休社区。
项目开发思想源自古代“桃花源记”的人居理念，融合最新的高科技智能产品和设施应用于产品设计当中，一齐构筑起居住、环境与精神三重空间的和谐桥梁，真正实现采菊东篱、恬淡从容的人居理想。
规划：建筑形态多样、服务设施齐全
全社区规划总户数约4000户。社区公共服务设施布局分为两级，社区主服务中心和各组团次级服务中心。东方太阳城近5万平米的宏大公建群落位于社区中央，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身，近5万平米二期公建配套也已全面落成。以商业文化中心、康体医疗中心、度假酒店、零售中心和度假公寓等四大板块为主的服务设施呼应互促，不仅包括商业零售中心、短期度假公寓、旅馆、康体中心、医院、社区活动中心等多种配套设施；而且还将建成温泉疗养浴、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆以及康复中心等各类健身空间。用"我运动，我健康"的快乐理念感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和"持续性照顾计划"，为每位业主建立有健康跟踪档案和科学的照护体系。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。
特征：与普通社区的差异
为什么退休社区项目寥寥无几？主要还是风险因素。对这个在中国房地产市场几乎完全陌生的产品，不仅要让客户了解、感受其将可能带来的新生活，还要让他们有能力购买这个产品，并对交付的产品最终感觉“物超所值”。任何一个环节的失误，都可能带来整个项目的失败。
首先，在项目选址时确定在地价较低的郊区。一是为了降低房价，毕竟退休老人一般没有退休金以外的收入，买房子可能用的是老人一生的积蓄；为了让更多退休老人能够买得起东方太阳城的房子，一期的房价为每平方米2800－3200元，与市区动辄六、七千元的房子形成鲜明对比。其次，郊区才有更适合老年人居住的自然环境。
此外，建筑设计细节要处处考虑老人。比如东方太阳城，专门针对老年人的需求进行了周到而细致的设计，以满足他们的生理及心理要求，为他们的生活提供便利。社区内实现真正意义的无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道。社区住宅以2-4层低层建筑为主，每层公寓都带电梯，电梯按键全部在1米左右的较低位置，方便坐轮椅的老人按键，这样，每位老人都可以独自在社区中活动自如。插座则设置在较高位置，以保证老人安全。浴厕都装有方便老人的扶手，户门特别加宽，每户家中都有紧急呼叫系统。
房地产开发商所要面对的不仅是如何客观地判断这个市场，如何将同为老年人的客户做进一步细分，如何根据自己的优势找准市场的切入点，如何使自己的产品更符合客户的需求，而且，还要对如何营造老年社区所需要的软环境、如何提供老年人需要的特殊服务，制定有长期、系统的规划。比起一般的住宅项目开发，一个成功的退休住宅对开发商的要求似似乎更多。
进程：
富春园(独栋别墅)2004年10月开盘，入住时间2004年11月28日；清波小镇(联排别墅)2005年3月18日现房开盘，同期实现入住。
影响：
中国首家大型“退休社区”，以促进社会和谐发展为己任，完美地将人居健康生活环境和生活氛围融为一体，既开启“中国退休生活”的里程碑，也成为中国人居环境的典范社区。
余刚：社会养老的商业化解决之道
市场为先的产品精神
[东方太阳城要为中老年人筑建更健康、舒适和方便的人居环境与交流空间，订立更为自信、充实、生动的晚年幸福标准。]
在拟定东方太阳城项目之初，我们便怀揣着一个理想，要在中国打造一种崭新的退休生活模式与社区形态。做"全新退休生活的领跑者"，为中老年人筑建更健康、舒适和方便的人居环境与交流空间，订立更为自信、充实、生动的晚年幸福标准。
从一开始，我们便历时两年多考察了许多国外成熟的老年社区项目，特别是在美国著名的弗罗里达太阳城中心，我们被那里的老人们充满阳光、无比快乐的生活深深感染，便萌生出强烈的冲动，回中国也要建造这样的一座城，来献给中国的幸福老人。我们希望开辟出一条社会养老的商业化解决之道。
我们是经过两年的时间做了充分的市场调研之后做出的决策。当初选择“退休社区”这种产品是冒很大的风险：首先，国内还没有可以借鉴的成功范例；其次，项目直接面对的目标客户——老年人是社会弱势群体，购买力水平相对不高。但是，我们觉得开发商不单是承担商人和企业家的角色，更重要的是做有利于社会的事业。秉承这个理念，面对中国日益严峻的老龄化问题，我们决定建造一座东方的太阳城，精心构筑“全新退休生活方式”，为老年人的居住与生活带来福音。
长远务实的产品设计
[这个项目从一开始就没有给人太多包装的幻想，也不敢指望做出平庸的房子靠包装卖掉。它开始就要创新，创造新的居住环境，创造有内涵的真实的东西。]
坦率地说，东方太阳城从前期的产品定位到规划设计、施工建设乃至销售推广，我们都没有刻意去想盈利模式和利润点，我们只是踏踏实实地做产品，老年人的人居需求是我们做出一切决策和判断的原点。比如我们刚刚推出的富春园，共111套的独立别墅，位居社区中最靠近森林的地方，完全依照地理走势来规划——东方太阳城的明湖园房屋都是围绕湖面呈放射性分布，确保各个楼之间视觉通透性好；再比如项目外观的设计——外立面采取的是最接近自然的风格，连涂料也不追求很鲜明的色彩，而是选择和大自然接近的颜色。据说，为了探究到底什么样的房子和景观才能满足中国人传统居住的舒服的感觉，我们聘请的美国著名景观设计公司SASAKI的设计人员特地买来的《桃花源记》英文版加以研读，在对东方太阳城景观规划中，不仅强调自然、建筑、人文景观的和谐统一，更运用了诸如“视觉走廊”等崭新的设计思路 ，以迎合老年人“世外桃源”的儒家养生思想。
我们从一开始就没有给人太多包装的幻想，也不敢指望做出平庸的房子靠包装卖掉。从开始就要创新，创造新的居住环境，创造有内涵的真实的东西，就像深巷里的酒，酒气要由自身散发出来，而不能单靠路边的大幌子。
就产品本身的价值与特质来讲，我们从项目选址、整体规划、园林景观、建筑单体的艺术性与科技含量，乃至社区人文氛围、文化生活等多维度的复合指数方面都做了最严格的考量，我们用过硬的数字和指标确立了东方太阳城的高起点：潮白河畔２３４万平方米的壮阔城池、近万亩的成年森林环绕、ＳＡＳＡＫＩ的大师手笔（北京２００８奥林匹克公园中标第一名）、７５万平方米景观绿地、１６平方米人工水景美域、逾８０％的绿地覆盖率、０．２９超低容积率，每立方厘米逾２０００个负氧离子的疗养级生态环境，仅７０万平方米的建筑面积，以及２００８奥运契机的区位升值前景等等。我们却将这一切近乎"奢侈"的社区标准，留给了全北京今天、或者明天的老人，作为他们后半生的"家"--完美的栖养之所。
我们也看到，目前市面上许多项目产品也都对年龄做了细分，即便是别墅产品定位也是日趋年轻化，但东方太阳城始终坚持自己的行动宗旨，其理念在任何时候、空间都不会过时，毕竟每个人都有将来年老的一天，人都需要与人沟通、交流和自我理想的实现，所以"卖生活"，在东方太阳城绝非一句简单的口号，在这里，退休即是进修，是人生又一次的扬帆启航。品目繁多的社团俱乐部、太极拳、棋牌书画、舞蹈团东方太阳城退休社区开发模式、合唱团、时装队、京城首家老年拓展队等，丰富多彩的社区活动为东方太阳城增添了无限生气。应该说，富春园所承载的所有特质、内涵，相对于别的项目都具备了更为长远和务实的考虑 。
“卖生活”的领跑者
[喜欢住在这里不仅仅是因为房子，还有这里的生活，"生活"是最能站得住脚的产品，是学不来的，这是东方太阳城的最可贵的。]
在北京称为别墅的项目太多了，有的人认为能够称得上好别墅的不多。我不这样认为，每个开发商在做自己的项目时都希望把自己的项目做好，但客观上，由于我国土地资源的限制、经济实力的约束、对产品的理解、与市场互动的程度，可能使做出来的产品从居住的感觉上不是最舒适的，在市场上性价比不是最合适的。我希望北京能够推出更多的跟自然亲近的别墅。这是人类在改善居住环境，推动社会前进又不破坏自然的一种做法。
以前北京的别墅，大家都在拼户型。担纲东方太阳城景观设计的美国设计师说，美国已经成熟到不是卖户型而是卖一种生活，因为户型做得再好很容易被拷贝，但是这种生活是学不来的。所以，我们在做７重环境系统的硬件的同时，也还注重营造一种生活，让业主觉得他喜欢住在这里。喜欢住在这里不仅仅是因为房子，还有这里的生活，"生活"是最能站得住脚的产品，是学不来的，这是太阳城的最可贵的。
