生态办公写字楼的划时代革命

当房地产业从钢筋加水泥的建筑行为演变为“创造生活方式”的时候，住宅产业已成功地将园林、建筑、生态、会所等人性化的建筑理念成功地融入到住宅小区之中。而在高高耸立的写字楼之中，对人文的关怀似乎被冻结。因此，当中旅商务大厦在中国首次提倡“园林生态商务写字楼”的理念时，便引起业内强烈关注。有关专家称，“园林生态办公”的全新主张，不仅是对陈旧工作模式的反叛与创新，也预示着中国第二代商务写字楼由此而诞生，她对商务写字楼提出了全新的课题与要求，并成为写字楼发展史上一次划时代的革命。

“生态办公”将成国际趋势

办公场所犹如人们的第二个家，毕竟人类在办公室的时间将占据生命中大部分最美好的时光，人们对办公环境的要求也越来越多。因此，办公室的环保、健康就成为写字楼市场所面临的重大挑战。这一问题的突破，将成为商务写字楼项目突破市场压力的契机。

从写字楼到绿色生态写字楼，是发展的必然。在二十世纪工业文明时期，写字楼是作为工业文明厂房的附属物存在。如今写字楼的性质发生了根本变化，企业利润源于写字楼内的脑力创造，它不再像以前那样仅仅作为一个管理的附属。与此同时，人们对于写字楼的价值判断亦大有改观，从传统的只注重办公需求开始逐渐转向关注人文办公的需求。在一些经济发展较快的大城市，“健康、生态”的办公环境已成为吸引知名公司进驻的首要条件，有开发商预见“生态办公”将成为写字楼产品形态发生深刻变化的必然因素。

美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产值足以支付创造者的薪金等开销。同时选择在绿色生态环境中办公，可大大提高员工的健康状况。

有关建筑规划权威机构资料显示，美国的办公边缘化程度已非常高，其建筑特征是在大都市边缘的新城，以低密度、独栋的小体量办公楼为主。这种形态可以在规划设计上留有大量的绿化空间；低层、低密度使人对阳光和空气的追求得以满足；企业独门独户，既可以自行决定其物业的装饰风格、内部布局，又独享冠名权利，更充分地展示自己的品牌。

近年来，随着我国《健康住宅标准》出台，“健康、生态”的办公环境已呼之欲出，“低密度独栋”的办公形态建筑正悄然在城郊结合带兴起。据摩托罗拉(中国)电子有限公司负责人介绍，从讲究酒店的奢华到注重办公园区的生态，这是很多企业办公选址的演化过程。10年前，企业选址基本上在高级酒店办公，或者说也只能选择酒店，摩托罗拉也不例外。后来发展到有了专业写字楼，于是很多企业搬到了像国贸中心、嘉里中心这样的地方。随着经济的发展和交通的不断完善，企业开始发现经济开发区和科技园区的绿色、生态优势，并将办公地址向这些地方转移。这一趋势化发展将给写字楼带来一次划时代的革命。

在这一领域，深圳“南方国际广场”算是先行者。“南方国际广场”利用近15000平方米的景观面积，紧抓自然地貌规划出集绿化、水池、叠水瀑布及浮塑为一体的新古典主义的休闲庭园，充分体现了人与建筑、自然的和谐统一，整体社区中还灌输了亲和、优雅、随意、舒适的个性化设计理念，颠覆了传统写字楼的设计思路。今年年初西北首家顶级生态写字楼“紫洲国际”在西安落成，“紫洲国际”将生态与智能紧密结合，构筑了世界范围内以先进高科技环保技术为核心的智能型生态大厦。该项目拥有西北最大的700平方米超级绿色生态大堂，配以两部观光电梯，两条从40米透天玻璃顶高空直泻而下的水幕瀑布，气势恢弘。 随着“紫洲国际” 的落成国内生态办公的理念也愈加成熟。

政策引导为“生态办公” 创造规范的发展环境

“生态办公”其涵义到底是什么？清华大学建筑学院栗德祥教授指出，传统写字楼办公环境在设计中过度强调经济指标的控制，追求地块容积率的极限，因此楼体外观摆脱不了敦实、厚重的特色，内部空间犹如格子间的集装箱，既无阳光，也缺少对流。这些设计中的弊端加重了写字楼人群“亚健康”现象。而“生态办公”环境则是舒适的、健康的、高效并环保的。在这种办公环境下，空气质量较高，高效利用了各种资源同时又有利于提高工作效率。

任何一个产业的发展都离不开国家宏观政策的引导。为了更好地发挥产业优势，北京市政府提出城市总体规划，规划将改变过去“单中心”的发展格局，构建起“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。即完善“两轴”，包括继承和发展北京传统城市中轴线，完善长安街及其延线建设，保障首都职能和文化职能的发挥；沿通州、顺义、亦庄等地强化“东部发展带”，疏导首都经济的产业发展方向；沿大兴、昌平、延庆等地整合“西部生态带”，创建宜居城市的生态屏障。同时，以建设中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区等多个城市职能中心为基础，带动区域的功能发展。

按照该设计规划，北京市已在海淀区温泉镇一带规划了一片低能耗、智能化、健康环保的绿色生态办公区。规划中的生态区域内建有雨水收集系统。路灯装有光电板，白天吸收太阳能，储备晚上所耗电能，建筑表面采用呼吸式幕墙，幕墙外种植大面积绿化植物，以调节局部生态环境。这一大面积的规划表明，国内在生态写字楼建设方面已经迈出了可喜的一步。

“生态办公”在北京西部逐渐形成

规划中明确提出将“两带”中的西部建设成为“绿色生态带”，生态带规划也促进了京西楼市的迅速发展。依照规划思路，海淀区政府提出“打造绿色海淀”的口号，同时提出一个全新的建设计划---EOD(Economi cal Office District)计划，EOD中文名称就是生态办公区。

EOD（生态办公区）是九十年代初在发达国家逐步兴起的与新的办公形式相匹配的办公模式，也有人称之为“逆城市化运动”。 EOD的特点首先强调自然环境之美，绿化率达到百分之六十以上，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。其次，是以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主。第三，EOD是一种高效、低耗、无废、无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。最后，办公成本的降低。随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要考虑因素。

以中关村地区为核心的雄厚的科教智力资源是海淀最大的优势。海淀生态办公区EOD的建设对于打造海淀的投资硬环境，吸引跨国公司地区总部和研发机构进入海淀，进而开创招商引资工作的新局面将起到举足轻重的作用。这对海淀产业链的形成与提升、人才的培养会产生巨大的作用，也将进一步促进这一资源优势转化为产业优势。目前，跨国公司对生态办公区非常看重，因而对他们有较强的吸引力。

按照该设计规划，EOD区域里的建筑全部为最高二层的单体小楼，建筑风格可依入驻方要求量身定做。从已经成型的建设模型来看，EOD办公区有些类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等。EOD不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。这种办公形式不规定早晚工作时间，提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“8小时模式”的办公空间，而EOD生态办公区则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所，有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园等。

据了解，海淀区EOD的入驻门槛较高，EOD主要吸引跨国公司总部入驻，以加速支柱产业链状结构的形成。海淀区方面透露，一些投资不低于两百万美元的研发中心和对整个区域经济起到举足轻重作用的企业也在EOD的招商之列，并且入驻EOD的企业将享受多项优惠措施。目前世界500强的跨国公司中，已有40家入驻海淀中关村，它们将形成EOD较大的需求群体。

栗德祥教授指出，要实现办公环境的舒适、健康、高效、环保目标，至少要做到四点：一是在建筑工业中实现高效、节能。具体到建材产品，要使用再生、不产生副作用的建材产品。二是建材的研发应更多地致力于可再生的建筑材料，并尽快扩大这种材料的使用范围。三是注重工程建设中的能源节约。尽量使用节能降耗、能够再生的天然材料。四是建材原料从使用到回收是否影响环境的污染，也是划定生态建筑的重要标准。最关键的是，把这种绿色理念贯穿到人居环境中去，只有使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性的系统，才能真正实现建筑的生态化，办公环境的生态化。

随着国内办公生态化环境的日益成熟，高档写字楼，尤其是生态环保健康的写字楼将会随着经济的发展产生强大的市场需求，这就要求国内的开发商具有国际眼光，做出具有实质意义的产品，而这些产品的注入也必定使写字楼产生划时代的意义。