供应量增加 滨江区酒店式公寓能否“延续神话”
多年来，在住宅空置率居高不下的滨江区，杭州最早的“酒店式公寓”之一龙禧大酒店却一直上演着高出租率、高回报率的神话。2005年8月，依托五星级酒店的龙禧硅谷广场BOSS港开盘，大受市场欢迎，至今99%的房源已售罄。2008年9月，被列入万科青年置业计划的17套逸品阁酒店式公寓，在第一时间内被一抢而空。
从本月起，随着川海·视界之窗和柏悦轩的开盘，加上即将开盘的和顺·风尚蓝湾，滨江区的“酒店式公寓”又进入集中供应阶段。据了解，今后两年，滨江区仍有大量公建和商贸性质的地块将推出“酒店式公寓”产品。在世界经济下行的市场大势之下，“酒店式公寓”这一特殊的产品能否独善其身？
柏悦轩和视界之窗开盘遇冷
11月8日上午9点，深秋的冷雨仍然没有停歇。滨江区射潮广场附近的一个建筑工地内，七八辆浙A牌照的私家车停成一列。这一天是柏悦轩开盘的日子，现场没有样板房，也没有售楼处，开发商在工棚内设了一个临时接待处。售楼人员撑伞领着一组组戴着安全帽的客户，乘施工电梯到四楼“感受”户型和景观。可能因为开发商来自萧山，现场看房的客户也大多操着萧山话。
柏悦轩是一个24层楼高的公建项目，产权是50年，毛坯起价7500元/平方米，均价约在9000元/平方米左右。最近的楼市和天气一样寒冷，柏悦轩开盘前的宣传也很少，但这一天冒雨来看房的人仍然络绎不绝，让人对杭州人压抑不住的投资需求感到惊讶。柏悦轩的位置应该说相当不错，周边有星光大道等配套，北面离钱塘江还有约200米的距离，中间隔了一幢28层的写字楼，其西边套和东边套都可以看见竖向的“一线江景”。不过，几天下来，该楼盘的预订很不理想，到昨日为止仅有46套，预订率仅为11%。
无论是楼盘名字还是楼书包装，柏悦轩都有意引导人们向“酒店”联想。在楼书里，开发商提到“从入户门、整体厨房、淋浴房到卫浴洁具……不单每件都是上乘之选，更精心搭配出独有的时尚品位”，不过，柏悦轩出售的是毛坯房，不知这些时尚品位从何谈起。另外，柏悦轩除了有一个8.8米高的大堂和咖啡吧外，其它生活配套很少，“酒店味”不浓。柏悦轩户型偏大，主力户型为76平方米和135平方米两种，如果作为投资出租不太合算。而如果自住，因为没有管煤和阳台，而且南北不通风，也不符合杭州人的生活习惯。从现场客户的谈话中判断，许多人准备将其作为写字楼使用。
离柏悦轩不远，地铁一号线西兴站附近，10月31日开盘的川海·视界之窗正在忙碌地迎接前来签约的客户。该楼盘为4.98米的LOFT户型，40年产权，由一幢16层大楼和一幢10层大楼连接，精装修的均价是14000元/平方米。售楼人员带领记者参观了售楼处上临时搭建的样板房，37平方米的户型被隔成上下两层，里面有两个卫生间，客厅、餐厅、书房、卧房一应俱全，还送一个4平方米的飘窗窗台。记者粗略算了算，两层合起来的实用面积近54平方米，总价约52万元，性价比还不错。售楼人员声称将来这个户型的月租达到2500元／月不成问题，目前购买者既有投资客，也有附近工作的IT业从业者。
视界之窗在透明售房网上的正式名称是“东方商务会馆”。到昨日为止，该楼盘预售16套，预订16套，销售率非常不理想。
早年买龙禧酒店式公寓的人都赚到钱了
像柏悦轩和视界之窗这样的房地产项目，土地性质为公建或商贸，产权只有40年或50年，以“类住宅”的方式向市场推广，市场上的叫法很多，最一般的叫法是“酒店式公寓”，也有叫“公馆”、“私邸”或“小户型空间”的，而比较不容易产生歧义的叫法，应该是“公寓式写字楼”。这一类产品的优点是户型小、价格一般低于同地段住宅，可以居住也可以办公、注册公司，有些开发商还会提供游泳池、网球场、餐厅等酒店式配套，以及清扫、洗衣等类似于酒店的服务，比较受高端租客欢迎。所以，购买这类产品的投资客比例非常高。
既然是投资，当然要追求回报率。在滨江区购买酒店式公寓赚不赚钱？许多人都会举龙禧大酒店的例子来佐证。龙禧大酒店楼高100米，共30层，1-14层为酒店，15-28层为酒店式公寓，共有174套，厨房、家具一应俱全。公寓配备宽带网、有线电视、卫星电视等。目前，龙禧大酒店的标准客房为300多元/天；而一套50平方米的酒店式公寓月租金约2000元，对于短租客来说，这个价格比住酒店便宜很多，又可以共享大堂吧、咖啡厅、中餐厅等四星级酒店配套，非常有吸引力。滨江区有很多大企业，短期来杭工作的高管和外企白领不少，而该区域内真正意义上的酒店式公寓很少，所以龙禧的出租率一直非常高。
中原地产的荆海燕认为，早年投资龙禧酒店式公寓的人都吃到了“头口水”。这个楼盘大约2003年交付，全装全配，当初的售价只有约5000元/平方米。一套50平方米的房子总价在25万元左右，而年租金约2.4万元，回报率达到10%，相当不错。荆海燕告诉记者，龙禧酒店式公寓二手房交易并不活跃，大多数投资者都将其作为长期投资品，舍不得将其转卖。当然，另一个原因是愿意接手这类房源的投资客并不多。
今年5月，位于滨江区政府附近的星光国际公馆开盘。这一楼盘的开盘价高达16000元/平方米(全装全配)，远远高出滨江区同地段住宅的价格，但仍然成功地售出了210套，再一次验证了人们对滨江区高端酒店式公寓的信心。星光国际公馆是2幢27层的建筑，拥有近乎“无敌“的配套：坐拥杭州规模最大的18万平方米综合性商业街，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，而且还有地铁概念。加上该楼盘的样板房做得极具煽动力，让许多前来看房的客户都有“眼前一亮”的感觉，冲动下单者不在少数。华联星光大道的总裁助理董晓月告诉记者，购买者中义乌、诸暨、东阳一带的客户占了很大一部分，香港客户也很多，他们大多是周边大企业的管理层。
今后几年公寓式写字楼供应量逐渐加大
滨江区大企业密集，高素质流动人口较多，这部分人撑起了高端酒店式公寓的租客市场。根据龙禧大酒店物管处提供的资料，租户中很大一部分是外商。如“博世”租了近30套公寓提供给外商居住；UT斯达康也承租了一个楼层的公寓提供给外聘人员居住。第二类租户是高新技术开发区企业的老总和高级白领；还有一些小型公司或办事处，干脆将办公地点放在酒店，方便往来。
那么，为什么柏悦轩和视界之窗却没有受到投资客的追捧呢？除了市场整体不太景气外，我们注意到，这两个楼盘的生活配套远逊色于龙禧酒店式公寓和星光国际公馆，营造的高档奢华感不够，对高端租客的吸引力大打折扣。像视界之窗这样的产品，目标客群不仅有投资客，事实上也瞄准了众多在滨江大型企业工作的年轻人。作为一种过渡型居所，总价约50万元的视界之窗可以满足一到两人家庭的基本生活需求，性价比还不错。不过，自住型酒店式公寓毕竟是一个比较新的市场，自住人群接受尚需时日。
值得注意的是，光是柏悦轩、视界之窗和风尚蓝湾三个楼盘的房源，就达到1400套以上。今后几年，滨江区以“类住宅”形式上市的写字楼还会不断增多。一位不愿透露姓名的滨江区某写字楼开发商坦承：政府在江南大道两侧大量规划写字楼，开发者面临的市场压力非常大；而最通常的解决办法，就是把一部分写字楼做成“酒店式公寓”出售。这位开发商说，浙江中部如义乌、东阳、金华一带的生意人，到杭州首先进入的是滨江区，加上滨江区离机场又近，所以这群客户比较喜欢购买滨江区的酒店式公寓作为一个停留处。大家都看好这块市场，但这个市场容量到底有多大，大家心里也没底。
目前，滨江区的写字楼市场并不景气，并且同时面临钱江新城和钱江世纪城的竞争。从透明售房网的数据看，滨江区仅有的几个写字楼售价都不高，华荣时代大厦的已售均价仅为6800元/平方米。此外，滨江区也是杭州写字楼租金最低的区域，一般不超过1.5元/平方米/天。像源越大厦的租金是1.3元-1.5元/平方米/天，明发大厦的租金为1.3元/平方米/天，亚琪科技大厦的租金只有1.05元/平方米/天。相比之下，黄龙商圈的写字楼租金最高可达7元/平方米/天，武林商圈的写字楼租金最高可达4.6元/平方米/天。写字楼回报太差，将催生滨江区大量的“酒店式公寓”面世；这一块的量有多大，目前很难准确估计。
据了解，钱江一桥附近的之江度假村改造项目，极有可能会推出150米高的酒店式公寓房源；而边上的原中国美院滨江校区地块，目前正在前期策划阶段，将来推出酒店式公寓的可能性也非常大。该项目的楼高同样在150米左右，而且酒店式公寓拥有一线江景，又紧邻未来的超五星级酒店，非常让人浮想联翩。
