城市发展需要新的支点

　有专家提醒，这其中潜藏的财政风险、金融风险和制度性风险应当引起我们足够的重视。财政性风险是指当地产市场反转，政府一方面要面临土地出让困难，另一方面还要通过减免出让金来吸引投资和建设，两方面的夹击之下，土地出让金收入必然大减。财政支出的控制刚性明显，土地出让金减少的缺口将带来极大的财政风险。金融风险是指地产市场的反转，开发商停止开发转嫁风险，银行成了最终风险的承担者。制度风险是指地方政府高报成本、截留资金，大大降低进入预算基金的出让金，甚至归零。

　　总之，城市发展和土地问题是我国长期面临的两个关系全局的基础性的课题，城市土地开发及其收益的处理处置问题已经成为城市建设投资和融资过程中的焦点，引起全社会的广泛关注，本版特刊登三篇相关文章加以研讨，欢迎读者来稿参与讨论。

　　随着城镇化、工业化的进程在全国各地不断加快，地方政府通过土地供应收入满足城市基础设施及公共设施建设所需资金，并依托房地产市场拉动本地经济的做法已成经验之谈。“以地生财”，一段时间成为各地政府解决城市开发资金问题和撬动城市经济发展的主要手段。《土地储备管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》的出台，在社会各界产生强大反响，并由此形成了两类迥然不同的舆论观点：一类看法是，地根紧缩是国家应付短期通胀压力而采取的应急手段，随着通胀压力的减缓，地根就会放宽；另一类观点是控制土地将是国家贯彻科学发展观，实现经济发展方式转变和两型社会的长效机制。

    国家强制地方政府转变经济发展方式

　　首先，通过土地控制强制转变。《土地储备管理办法》将各地的土地储备机构统一为隶属于国土资源部门的事业单位，并明确其作为唯一供地渠道，兼具规范土地市场、促进节约集约用地、实施宏观调控的职责。由此不难看出，土地政策将逐渐成为国家宏观调控的手段之一，用于切实保护耕地和保障民生用地。这一政策的出台，是在当前我国经济发展偏快、房地产在许多地区经济中占据主导地位这一形势下，顺应科学发展需要的结果。

　　其次，通过税收强制转型。税收政策是国家实现经济转型的另一重要手段。一是通过征收房地产交易增值税及第二套房契税来提高购房成本，从而抑制对房地产的投资性需求；二是通过加大对房地产企业土地增值税及土地闲置税的征收力度，使房地产企业无法通过抬高房价增加收益，并有效扼制了开发商“捂地”、“屯地”的行为，从而降低开发商开发利润，迫使开发商转变盈利模式，促进节约用地，推动资源节约型社会的建设。

　　第三，金融调控。作为宏观政策“重拳出击”的另一重要组成部分，金融政策一方面通过提高第二套房贷款利率及首付比例，降低购房的非理性需求；另一方面通过收紧对房地产企业的开发贷款，使实力不够强的企业在土地取得和开发环节中面临资金考验，配合上述税收政策，使得相当数量的房地产开发企业即便在土地供应不受限的情况下，也拿不出足够的资金取得土地并即时开发。

　　如此三位一体的政策组合，足以说明政府控制房价、调控市场和尽快转变经济发展方式的决心和力度。上述系列政策出台后，武汉等城市已出现一、二手房交易量大幅缩水、房子有价无市等情况，深圳等地更出现由“量跌”到“价跌”的房市拐点；同时，国家加大了对滨海新区中新生态城、长株潭等两型社会建设的支持力度。这些政策导向清楚地阐释了中央鼓励什么、反对什么的明确态度。

    寻求城市发展新支点

　　面对风向已变的政府“新政”以及当前有目共睹的市场变化，作为城市经济发展的掌舵者，各地政府应如何应对这一形势呢？是持续观望，等待政策转向、市场回暖，继续走以地生财的老路？还是调整策略、跟上形势，谋求新的经济增长点？

　　政府需要寻找城市发展的新支点。地根收紧是政府从用地环节落实民生问题、转变经济增长模式的手段，配合贷款总量控制以及税收杠杆调控等一系列措施，是以科学发展的观念转变国家发展方式的长效机制，也是实现防止经济增长过热、防止价格结构性上涨“两防”目标的大势所趋。

　　一些地方政府已充分认识到这一点，不在城市建设上搞盲目大拆大建。如山西省某市，新上任的市长也在拆也在建，但拆的是违章建筑，建的是民生工程；用严查狠罚的方法制止政府部门违规批地供地，打击企业寻租行为，以罚金和罚没财产弥补以往不规范运作可能造成的损失，从而整顿城市风气，维护市场秩序，也让公众和投资者对城市的发展产生合理的预期和信心，维护政府公信力的同时，为城市的和谐发展助长人气、打好基础。

　　根据相关部门一份调查，全国1/5的城市都存在“底子工程欠账、面子工程夸张”的现象，这是部分城市领导者片面追求政绩、把“发展”理解为“经济增长”的结果。如果城市政府继续利用土地作为助推剂，希望借助房地产业近年来的突起之势，刺激经济强行起飞，很可能会出现寅吃卯粮、竭泽而渔等透支财力搞建设的现象，得到的也只能是短期发展，甚至会导致难以收拾的恶果，正如一些由房地产业占据经济主导地位的城市，房价下跌造成的多米诺效应形成了“楼市冷百业寒”的局面；而美国此次波及全球的次贷危机，也是一味刺激经济增长而导致败局的另一佐证。

　　今年1月3日出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确指出，在当前建设用地供需矛盾突出的情况下，“走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。”我国与新加坡合作，由国家领导人亲自签署框架协议，目标在于借鉴新加坡在水资源利用、环境保护和社会发展方面经验的中新生态城项目，最终选择了一块位于天津滨海新区、水资源短缺无法耕种的盐碱地作为项目用地，这正是对创新城市发展模式、建设资源节约型社会的有益探索。

　　在当前国家“经济适用房、限价房、廉租房”三措并举解决民生问题的政策环境下，房价跳涨的局面在很多城市已风光不再，取而代之的是房价的理性回归；同时，国家促进集约节约用地的政策力度不断加强，以房地产行业为依托，谋求“以地生财”的城市发展策略终将渐行渐远。在“以人为本”、“科学发展”成为主旋律的今天，各地政府应着重考虑的，是如何凸现政府公共服务职能，明确“为谁服务”和“如何服务”，举凡居民生活、资源综合开发、环境保护、法治建设等内容均可作为促进发展的切入点。基于社情民意，通盘统筹，找准城市集约化发展的方向及核心支点，运用财务分析等科学方法对城市资源进行时间和空间上的规划配置，既关注当前发展，又强调发展的可持续性；既追求经济增长，又兼顾环境与社会和谐；做到既有科学完善的城市发展规划体系，又有严格落实规划分步实施建设的制度保障，这才是当前形势下城市管理者落实国家总体发展战略、谋求长远发展的明智之举。