新版商品房预售合同即将启用

据悉，新版上海市商品房预售合同即将启用。消费者买期房最怕什么？首先怕付了款拿不到房子，叫做“钱房两空”！其次就是怕拿到的房子，跟自己想要的不一样，这叫“货不对板”，拿到了“次品房子”。面对这两种一直存在的担忧，上海联业律师事务所首席律师王展结合新版预售合同的签订，提出四个字，“分”、“管”、“合”、“定”。“分”和“管”是针对钱款的；“合”和“定”是针对房子的。消费者在买期房的第一步签订预售合同时，把好这四个关键点，就可以在之后保护自己合法权益不受侵犯上，做到主动，防患于未然。

分和管都是从钱的安全性去考虑的，最终目的还是要拿到房子。对于目前多数购房者拿到的是期房而言，合和定是为了防止自己拿不到房子或拿到了“次品房子”。

所谓的合，就是把房子的所有信息放到合同里面去，新版合同为我们提供了四种方法。

专列“合同标的物”部分要求开发商履行陈述和保证义务新版合同在保留原有合同商品房预售许可、房屋坐落、建筑结构、层高、暂测面积等信息的基础上，增加了土地使用权取得方式、土地使用起始年限、经规划部门批准的布局图等内容，使得购房者对于自己购买的商品房本身及相关信息有了更直接全面的了解。

之前的情况是，尽管有些内容，比如土地使用权取得情况，购房者可以通过政府有关部门查询得知，但真正知晓并到政府部门去查询的购房者并不多见。因此新版合同直接添加这些内容，实际上是要求开发商履行陈述和保证义务，减轻了购房者调查的负担。

专列“广告”部分直接把广告贴进合同

一般情况下，广告仅仅作为要约邀请，对开发商没有约束力。新版合同将销售广告及宣传资料作为合同附件粘贴在合同文本中并要求开发商予以履行的规定，就可以无条件地直接约束开发商，有效防止开发商夸大或虚假宣传。但问题是怎么才能把广告贴进去？

广告有好几种。报纸上的广告容易，直接贴到合同里就行；但楼书等宣传资料往往有很多页，不可能直接贴进合同；售楼模型也是一种广告，无法直接贴。还有就是售楼人员的口头承诺，也无法直接贴。那怎么办？只有采取间接的“贴”法，那就是把你认为重要的东西用书面文字写下来，作为补充条款贴到合同里。

专列“开发商承诺”部分增加会所及绿化条款

以往围绕会所产生的纠纷非常多，主要原因就在于合同中双方就会所问题缺乏明确约定。新版合同不仅规定了会所的竣工时间，还在附件中提示性地列举了会所所有权、会所经营服务方式（是否对社会开放）和具体经营服务功能（健身、餐饮、美容等）。对于绿化问题，新版合同明确了绿地面积和绿地率，而这些原先只是停留在广告楼书中。

全面细化全装修房内容把样板房放进合同

新版合同不仅在签约提示条款中告知了购房者全装修住宅的两种装修模式的含义，而且在附件四中明确了房屋全装修价格及付款方式、全装修住宅装修设备标准，比如各房间各部位所用材料名称、品牌、规格/型号、质量等级、数量、颜色等，从而细化了原本只在开发商样板房中展示的内容，这样购房者日后在验收全装修房时就有了明确的依据和标准。

说白了，就是把样板房放进合同，避免开发商在交房验收前擅自拆除样板房出现“死无对证”的尴尬局面。当然，你买房人有全装修房相关材料和质量的识别能力吗？绝大多数人没有，怎么办？建议“律师、验房师、装潢师”提前介入消费者的购房行为，提前把关。

针对这种情况，律师认为“定”字必不可少。完成这个字，有两步：

■广告承诺具体确定

“本广告仅供参考”，平面图“具体以规划部门批准为准”等，这些不确定字眼的广告承诺放到合同里，都必须删除。还有就是广告的内容要具体。比如有楼盘广告称，我这个楼盘距轨道交通2号线仅5分钟车程，这就是一个不具体的广告。5分钟车程到底是自行车车程还是汽车车程？

■广告承诺设定违约责任

开发商对于房子的描述、承诺、广告，如果没能兑现，开发商该承担什么样的违约责任。订合同就得先小人，履行合同时不妨做君子。

对于违约责任的设定，律师建议必须根据我们对这种行为后果的接受程度。比如层高缩水了，如果缩水在一定幅度范围之内，那么还能接受，购房者就只要开发商付相应的违约金就算了。但是如果缩水超过了一定限度，超出了购房者能够接受的范围，那么就只能选择退房。但无论如何，这些内容都必须事先约定进合同。否则，即便开发商违约了，但你没有有效办法去惩罚他，前面第一步说的就白“合”了。

对于现实生活中开发商形形色色的违约情形，购房者在签约时很难预料。为此，律师建议约定兜底性的违约责任条款来防范开发商违约。该兜底性条款通常有三种方式，一是约定具体的违约金金额，比如合同总价的一定比例；二是约定赔偿自己的实际损失（包括期待利益）；三是约定购房者有权要求违约方返还其违约所得收益，比如节省的房屋造价或多赚的利润。

在签订预售合同关注房子问题时，我们光懂得“合”字还不够，我们还得懂得另一个字，那就是“定”字。定，确定之意。也就是说，购房者不仅要把很多关于房子的信息放进合同，还得保证放到合同里面的内容是具体确定的，可以要求开发商切实履行。

打个比方，有开发商在广告中承诺他这个楼盘，可以售后包租，年租金年均回报率最高可达10%。这样的广告承诺，开发商可以把它放进合同，即所谓的“合”字。但这样的承诺能够切实履行吗？也就是说，单纯凭这样的条款将来购房者可以要求开发商每年支付10%的回报吗？如果你真这么要求开发商，开发商至少有三点可以说，第一、我这是最高可达10%，并不一定就是10%；第二、我这是年均可达10%，并不是每年都能达10%，今年才是第一年，你着什么急；第三、我就是没达到，你能怎么着？