雾里探花——旅游房地产发展形态和政策初探

结合国外在开发旅游房地产方面积累的成功经验和普遍规律，可以看出旅游房地产的发展对社会环境的依赖程度非常高。而我国经济在高速发展的同时仍存在着不平衡因素，从总体上看，发展旅游房地产依然存在诸多的障碍，如何从旅游房地产发展的客观规律出发，调整政策导向，引导中国旅游房地产更好地发展具有相当的探讨价值。

旅游房地产的政策现状

我国目前针对旅游房地产的政策总体方向上是：宏观限制，微观鼓励。

1、宏观的限制因素来自于以下两个方面

软环境的限制

社会文化和思想保守方面的观念限制。中国发展中国家的基本国情在相当长一段时间内是对旅游房地产存在偏见的，人们的旧观念里，把旅游房地产和奢侈、豪华等划等号，也由于整个社会大众旅游时代起步比较晚，人们对旅游房地产缺乏认识造成的。除此之外，我国旅游房地产的早期实践者走了一些曲折的道路，比如前些年在庐山景区的豪华别墅事件，使人们对于在景区开发休闲度假房产存在很强的不信任感。旅游房地产在中国也面临着相当大的社会压力，这方面的压力主要来自于旅游房地产项目对旅游景区环境的破坏，如何在维护生态与合理开发之间找到一个平衡点是不能回避的课题。同时中国广大人民的生活水平还比较低，豪华级的消费产品得到社会大众的心理认同还需要时间。所以，旅游房地产虽然开始大张旗鼓行动起来，但红红火火的背后不能忽视整个社会的氛围，发展旅游房地产的条件是在趋于成熟，也要清醒许多环节仍存在不完备的因素。

硬政策的限制

改革开放以来，中国经济持续快速增长，进入21世纪以后，房地产市场呈现出过热的征兆。国家几次宏观调控政策都把矛头主要指向了房地产市场，特别是2005年的“国八条”和今年的“国六条”完全是专门针对房地产市场制定了一系列的调控措施。

此外，国家相关部门对别墅用地的相关禁令严格约束着旅游房地产的开发。

具体说来，以上现有的限制因素阻碍着旅游房地产整体的发展，比如，“国六条”要求每个新开发楼盘开发不超过90平米的中小户型应不少于70%，这样的限制条件对于旅游房地产来说无疑是非常苛刻的门槛，因为结合游客对旅游房地产的需求，开发90平米以下的房产可能会面临根本卖不出去的危险。

2、微观鼓励方面主要体现

就单个地方而言，发展旅游的热潮持续高涨，发展旅游的优惠政策下面便隐含着对旅游房地产的种种鼓励政策。对于地方政府而言，经营土地是激活城市发展的必由之路。政府通过把“生地”变成“熟地”的过程就是赚取外部效益的过程。由于地方政府从开发土地和出让土地的过程中可以获得巨大的经济利润，所以相当多的地方政府为了吸引投资商开发土地，都出台了相应的鼓励政策，比如经营权50年不变之类的承诺。而发展旅游业是最好的理由，由于发展旅游业对于投资商而言具有很好的投资价值，所以通过发展旅游来炒热地皮已经是很多地方政府的重要和必由选择。近些年，我国旅游投资年均投资保持在12%以上的增长速度，由此可以看出我国旅游业的持续火爆程度。

旅游房地产的政策展望

１、旅游房地产发展规律是政策的导向

从第一部分的分析可以看出，中国现在还没有专门针对旅游房地产方面的规章制度来管理和发展旅游房地产。政府面临几个基本的矛盾，首先是政府一方面为了自身发展想要利用一些知名的旅游景点结合开发地产，而另一方面国家又用责任及相应制度来保护这些公共景点，限制开发。其次是政府对于协调自身利益、公众利益和开发商利益之间的博弈矛盾，政府没有适当的政策来平衡鼓励和约束开发商的行为。最后是政府对于旅游房地产市场的投资性消费和真实消费失去辨别和控制。

在为政府制定旅游房地产相关法规的建议之前，有必要先看国外发展旅游房地产的客观规律。

从国外的发展来看，旅游房地产发展有四个阶段，并呈现出不同的形态：

第一种形态：高级住宅型房产。（对于这种房产是否属于旅游房地产在国内有很大的争议）这类房产在建设规划时就已经确定了明确的主题；此类房产一般选址在环境优美，具备旅游价值的城郊，距办公商业中心区不超过45分钟的行程；具有良好的可达性，交通条件好，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁；周边配套设施完备：教育设施（幼儿园、中小学），高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围内送达的市级大医院，便捷的购物中心、社区中心商业区、商务服务中心、完善的通讯设施，完备的体育运动、游乐设施，大面积开放空间如社区公园、景观绿化带。第二种形态：休闲度假第二居所房产。休闲度假房产的消费主体需要有良好的经济收入背景（宏观经济环境人均GDP5000美元是不可缺少的条件，城市人均居住面积超过30平方米，汽车拥有量超过每五户一辆），还需要有休闲度假的时间，有追求全新体验生活方式的理念，消费主体的消费结构总体上向旅游倾斜。地产选址具有更为考究的要求，休闲度假住宅一般设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内，但是最短距离应该在80公里(50英里)左右以便形成适当的环境转换带；如果是国际性的休闲度假区，需要控制在距离机场1小时车程内。休闲度假房产要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000~1200平方米之间的规模。

在设施考虑方面，讲求具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施。

第三种形态：产权式酒店房产。产权式酒店一般选择在所在旅游区开发中后期开发，其目标客户呈现出一般的规律：年收入5万美元，拥有高学历，年龄30-50岁，有一定的假期，主要购买目的为休憩、休闲、投资。产权式酒店一般选择在自然环境优良的景区，需要实现居住品质的梯级提升。在区位考虑方面：产权酒店距离本地城市生活区不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到达。产权式酒店对社会大环境的依赖程度更高，要求国家经济景气，人均GDP在5000美元以上；国家、行业有相关法律支撑体系；分时度假交换体系成熟。

第四种形态：商务度假房产。此类房产在国内还不多见，开发时机成熟的标志：城市商务中心区形成集中在高租金写字楼；城市以私有化企业为主；企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源；城市GDP达到人均3000美元以上；商务文化观念的转变；拥有大跨国公司分支机构。开发地区要求良好风景资源，清幽安静；距离主要商业中心区不超过2小时车程。如果是国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程；要求具有专业化的管理服务团体；要求装备完善的视听设备，设置完备的服务项目；必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等；要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求。商务度假房产还有个重要特点是要成规模开发。旅游房地产发展的不同阶段和形态呈现出的特点是不同的，对于宏观政策层面的需求也会有特殊的诉求。

２、旅游房地产未来发展的政策展望

从遵循旅游房地产发展规律来看，在我国发展旅游房地产不能搞一刀切，因为每个地区的经济发展水平和社会进步程度是不一样的，适合发展什么样的旅游房地产也需要因地制宜。所以，中国政府在考虑规范旅游房地产市场方面应该考虑一下几个问题，也是中国旅游房地产政策发展的导向。

观念的转变

对旅游房地产本身的客观认识是发展好旅游房地产的客观需要。对旅游房地产的正确认识应该包含两层意思。一方面是旅游房地产是充分实现景区价值，和充分满足游客正常消费需求的合理产物；另一方面是发展旅游房地产需要坚持保护的原则，走可持续发展道路，需要仔细研究政府在整个过程之中的角色扮演问题，不能出现政府缺位的现象，更不能出现政府和开发商一起“短视”的现象。

规律的导向

结合中国国情，政策层面对待旅游房地产四种形态的导向应该是这样的：适当限制发展第一种高级住宅型旅游房地产和第二种休闲度假第二居所旅游房地产；鼓励发展第三种产权式酒店房产和商务度假房产。宏观控制、微观鼓励的政策将会演变为宏观控制继续深入细化、微观鼓励为主的结构。中国面临着快速的城市化进程，在这个高潮中，土地资源的合理分配显得更为重要。按照国家几次宏观调控政策的基本精神，土地倾向分配到发展满足基本住宅需要的中低档次房产项目。这样的政策倾斜在中国大中城市面临越来越严重的城市化问题的将来会更加明显，高级旅游房地产项目将受到越来越严格的限制，但是发展高级住宅型旅游房地产在中国有着强大的诱惑力，拿北京欢乐谷为例：华侨城在北京欢乐谷主题公园项目第一期住宅项目占地15万平方米，整体住宅项目占地83万平方米，分三期开发，后两期正在设计规划阶段，预计将于2007年或2008年开盘。住宅项目更是热销，仅仅4个月时间，1000套住宅便售罄，并即将入住。第一期住宅项目在2005年的价格还在6000多元/平方米，而在2006年7月欢乐谷开园前后，已经涨到近10000元/平方米，住宅项目资金回笼多达10多亿元，而欢乐谷第一期项目总体投资才20个亿。所以可以预见的将来，将会上演政策层面越收越紧，而实际操作层面会不断冲破政策限制的博弈过程。中国基本国情也会防止少数人享用最好景区资源的场面出现，所以，关于休闲度假第二居所旅游房地产发展的前景也持谨慎乐观态度。除了景区休闲度假房产会造成景观的破坏、环境的污染等问题以外，普通大众会排斥少数人占有优秀公共资源的现象，当然政策层面也会做出相应的反应。比如现在的北京香山旅游房地产开发就受到社会的强大舆论压力：北京香山是人民的香山，而不是少数有钱有权人的后花园。同样敏感的话题在全国此起彼伏，所以可以做出基本判断的是此类休闲度假第二居所房产在中国大行其道的时代不会到来。

相比之下，大力发展产权式酒店房产和商务度假房产由于带有满足大多数旅游者需要的公有服务色彩，所以将迎来大力发展的未来。中国是个幅员辽阔的国家，南北差异和东西差异都非常明显，发展产权式酒店房产有着很好的市场基础和现实必要性。由于前两种旅游房地产所压抑释放出来的消费需求将更加刺激此类房产的发展。相比之下，中国在发展产权式度假酒店房产方面还需要信息交换平台的搭建，发展模式的选择，以及诚信管理等相关配套政策的指导和规范。

商务度假旅游房地产的开发将受到很大的鼓励和发展，政策层面会给予很大的支持。大型度假中心都是围绕着商务的市场而形成。由于中国人的消费习惯还是比较偏向于公款消费，所以这样的市场需求随着中国经济的迅猛发展将会越来越强。

政策释放需求，创造消费条件

以带薪休假制度为代表的劳动制度提供了强大的市场需求。带薪休假制度结合国家法定假日相关制度的完善将产生更多对旅游房地产的消费需求。

有了消费需求，政策将会走向规范更加细化的交易环节和保障环节。比如旅游房地产的质量标准，服务标准，购买消费中介服务标准，投诉赔偿标准和办法等等。

结论

从政策层面上看，针对中国不平衡的经济社会发展现状，应该充分研究各地的具体实际，结合旅游房地产发展的客观规律来制定政策，引导当地的旅游房地产发展方向沿着可持续发展的方向发展。

从发展旅游房地产主体来看，发展旅游房地产时应该充分研究当地土地使用政策，分析社会发展阶段和主要客源地的社会发展阶段，然后决定适合发展什么样的旅游房地产项目。从整体上看，旅游房地产的政策导向将在严的地方更加严格，在鼓励发展的地方更加宽松。引导性的政策将会更加普遍，惩罚性的追究措施也将完善。总体上将更加符合中国的实际发展。