房地产置业投资依据
让所有人都能从房地产开发当中赚到钱——这其中包括有投资能力而没有投资渠道的老百姓，这有点像股市上全民炒股热乎劲。借用巴曙松借用的又一句比喻：飞鸟不懂空气动力学，但是它飞得很好——老百姓不懂经济和金融，他们知道如何投资赚钱。
希望这不只是一个良好的愿望，因为深陷股市泥潭的“飞鸟”不在少数。如果真要给予一句评论，那么还是那句老话：收益与风险并存，任何投资都一样。
“2005中国地产金融年会”昨日闭幕，两天的会议用“门庭若市”一词来形容毫不夸张。11月4日开幕当天，嘉里中心酒店二层足以容纳数百人的大会议室被挤得水泄不通，央行副行长吴晓灵的大会报告成为第二天媒体报道的重点；而次日的会议同样热闹，紧凑的嘉宾发言并没有让来自全国各地的房地产产业链条上的业内人士感到厌倦，与之相反，许多与会者纷纷表示“没有听够”。
为什么一场以“房地产金融”为主题的会议会如此受到开发商们的青睐而表现出“求知若渴”的虚心呢？除了高水准的嘉宾研究报告和论坛之外，难道真的如同巴曙松戏言那样，多数开发商没有穿泳裤吗？【述评：多少开发商没穿泳裤调控潮水退去才知道】
这个问题同普通老百姓实质上关系不大，但是从房地产金融专业研究者的嘴里似乎透露出一个模糊的信息：房地产金融的发展方向，是让普通人有可能分享房地产行业的高利润。
开发商缺不缺钱？
开发商缺不缺钱的问题绝对是企业的最高机密，对此国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾经用过一个形象的比喻：究竟谁没有穿泳裤，只有潮水退却的时候才知道，“一个企业有没有钱只有当它破产的时候才知道。”
这里面的“钱”不是指开发商的个人财产，而是指企业资本，房地产开发当中的自有资金。至于个人财产多还是少，央行副行长吴晓灵的观点比较直接：“据报告（2003到2004房地产市场报告）反映房地产开发自有资金的回报率为21.17％，我认为这个资本回报率被远远低估了，看一看近几年财富积累最快的行业就是房地产业：在20年的历程当中能够聚集这么大的财富，以资本回报21％的比例是绝对实现不了的。”【吴晓灵：拓展融资渠道开创地产与金融双赢局面】
其实不管是用“财富榜”还是别的方式以判断开发商有没有钱，从逻辑上讲并不一定科学，就像开发商的开发自有资金一样，个人财富多寡也得“潮水退去才知道”。但是开发商家里有没有钱不是管理者们关心的问题，管理者们更关心的是国内的开发商用太多银行的钱来替自己牟利：国外房地产开发当中开发商“资金负债率控制在30％－40％之间，”而国内的房地产开发资本金中居然有近七成的开发资金来自于银行，就是说资金负债率在70％！吴晓灵所说的话再次解释了央行为什么会出台“121号”文件紧缩银根：“与债务成本相比，债务人所承担的风险与其收益是不相匹配的：银行承担风险，开发商获得最大利益。随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原理必然会渗透到房地产融资的方式中：提高开发商的股本比例是大势所趋。”
银行缩紧口子，开发商自有开发资金捉襟见肘的状况开始出现，寻找新的融资渠道是不得已的但却是唯一选择——尽管类似像孙宏斌这样的大开发商要大肆宣传“不缺钱”，但是顺驰和农行合作，以及争取海外资本支援的具体措施却从实践层面否定其言论：要不缺钱为什么要四处找钱呢？而业内也有评论指出，他们如此在乎，也从一个侧面说明这个问题答案本身的杀伤力。【孙宏斌：中国开发商如何应对目前的融资环境？】
房地产融资也要打“组合拳”？
监管部门紧缩银根的力度在加大，在解释为什么银监会会继续出台“212号”文件规范房地产信托的时候，一位银行专家一针见血地指出：所谓的房地产“信托”，无非是变相信贷而已，银行承担最大风险的本质不变。
在华远集团董事长任志强的多次发言中，这次年会上他终于把更多的时间和篇幅放在介绍华远本身的融资操作上，尽管在其中他不忘穿插诸如“政府管得过多”的过激言论。“融资大概只有两个：股权和债权，方法也只有两个，一个是公开、一个是私募。”任志强指出，目前在债权的融资上依靠最多的是银行，而在股权的融资上华远做过的股份制操作非常成功：“通过股权转让的合资方式，我们吸引了大部分的资金……92年我们经过私募，我们从17500万的注册资本变成了2亿5的股本。”任志强认为，给股东一个良好的回报，才能取得好的合作，当然就不会缺钱。【任志强：房地产融资可能是拯救中国股市的良药】
摩根士丹利的梁翔和新加坡交易所助理副总裁林梅等海外背景的嘉宾都在主题演讲当中介绍了中国房地产企业在海外上市的成功经验，他们的费力演出背后，是海外资本对中国国内巨大房地产市场的利好判断。在梁翔的介绍当中，无论是早期的IPO（首发上市）上海复地还是万科，还是最近的富力，“这群海外上上市的房地产公司他们的财务状况应该是说最好的，大家可以看一下他们平均的股本负债比例还不到50％，他们手上的现金很多，整个行业加起来现金有150个亿，到今年上半年可是100个亿多一点，总体的负债还不到300个亿。”林梅介绍更多的是新加坡的Reits（房地产投资信托基金），她的发言更像是同其他国家抢夺中国客源：“我们的政策是完全公平的，只要外国企业足够优秀，投资者愿意投的话绝对可以。”【梁翔：关于近期中国房产公司海外ＩＰＯ实例经验】
从某种意义上讲，首届地产金融年会更像是资金对接会和推介会，可以设想的是，在过去房地产开发商们风光的时候这种会很可能是乏人问津：房地产是房地产，金融是金融！理由很简单，开发商不缺钱，有银行呢。央行2004年《中国房地产金融报告》就明确指出：由于房地产开发利润太高，所以房地产企业都不愿意上市。而今非昔比，宏观调控的“组合拳”是主动的，开发商的融资“组合拳”有的主动有的被动，但是多数还得被动出拳。
老百姓能分享房地产开发的利润吗？
在对海外上市、开放海外Reits等海外融资手段鼓吹的声音之外，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的质疑听起来显得刺耳：现在中国处于汇率变动阶段，你们都要把国内好的企业放到海外上市，送出去的人民币，拿进来的是外币，钱都让外国人赚了，而把巨大的货币错配的风险留给中国。
巴曙松发言声音不大却铿锵有力：人民币升值2％已经让很多外贸企业关门倒闭了，中国现在不但供应世界廉价的劳动力，而且提供廉价的资本，这是什么道理？【巴曙松之惑：如何让老百姓分享房地产利润？】
“要发展本土Reits！”巴曙松在不同场合都这么强调：既然是高回报的租金，为什么这个钱要让新加坡人，让美国人或者让香港人赚呢？“金融的实质就是在资金的富裕方和需要方搭建桥梁，”大量的资本闲置是对社会资源的巨大浪费。如果新的健康的，透明的房地产投资产品被开发出来，随着新的股权分置改革和新修订的证券法的推进，老百姓应该可以分享到房地产投资的利润，“因为目前除了房地产，没有更多更好的投资渠道。”
而诸多专业投资机构也粉墨登场：可以帮着投资者投资良好授信的公司而不是具体项目云云——从表面上分析，目前的房地产金融形势是，开发商一改过去不想上市的姿态求钱若渴；银行很多储户的闲钱在睡觉；信托或者基金公司有很多融资渠道；海外资本跃跃欲试……
让所有人都能从房地产开发当中赚到钱——这其中包括有投资能力而没有投资渠道的老百姓，这有点像股市上全民炒股热乎劲。借用巴曙松借用的又一句比喻：飞鸟不懂空气动力学，但是它飞得很好——老百姓不懂经济和金融，他们知道如何投资赚钱。
希望这不只是一个良好的愿望，因为深陷股市泥潭的“飞鸟”不在少数。如果真要给予一句评论，那么还是那句老话：收益与风险并存，任何投资都一样。
