北京酒店式公寓出租价和出租率“双升”

进入2008年，酒店式公寓更呈现出租价和出租率“双升”局面。目前北京两居室的酒店式公寓租金为8000元/月~10000元/月，与去年相比涨了1500~2000元/月。出租率维持在80%~90%的高位，好于去年同期。是选择入住酒店，还是酒店式公寓？

很多希望外出也能找到“家”的感觉的人，一定会毫不犹豫地选择后者。这预示着酒店式公寓租赁市场前景看好。那些准备出租酒店式公寓的业主们，可不要忘了，2008年是北京的奥运年。

针对“奥运来客”的生活品质和消费需求，2007年至2008年，高档服务式公寓销售价格也许是涨得最凶的产品形态。因为，在奥运概念下，它的投资回报远比其他房地产产品诱人。

《新地标》调查显示，北京酒店式公寓总体供应量大约30000个单位（套），代表项目40余个。主要集中在CBD、燕莎、丽都、赛特、中关村等几大商圈。其中东部区域拥有总供应量的80%以上。主要需求客群为在京的海外公司高管、在京海外社团和驻华使馆工作人员等。需求面积以90平方米以下为主的小户型居多。

与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。

CBD、燕莎、工体这些热点区域，周边交通便捷，靠近重点商务区，投资回报较高，一直以来都是人们关注的焦点。随着土地稀缺性的升级，这些区域有着无可比拟的地段优势，使得这些区域的公寓仍有较大的购买需求，升值空间也被广为看好。

目前在售项目总体售价水平已经从2007年年初的15000～18000元/平方米普遍上扬到25000~30000元/平方米。高端产品如东二环沿线的瑞士公寓、CBD的世界城价格已大幅攀升至35000~40000元/平方米。后续仍有一定上浮空间。部分高端产品已和顶级豪宅价格相比肩。高额的价格并没有阻挡购买者的投资欲望，很多项目一经开盘，3个月内就销售完毕。

奥运会是酒店式公寓投资价值发现、价格加速上涨的一个重要契机。开发商看好奥运市场，加大了对酒店式公寓的投入，2007年新开盘的酒店式公寓项目达到21个，其中超过40%的项目都将会在2008年上半年即奥运会开幕前入住，供应量超过4000套。

出租价和出租率“双升”

奥运期间公寓租金将呈数倍上涨，其中方便出租、户型小、服务周到的酒店式公寓是直接受益的物业。记者从中原地产了解到，自2007年7月初开始，酒店式公寓需求人群开始明显上涨，同比上涨了12.5%。进入2008年，酒店式公寓更呈现出租价和出租率“双升”局面。目前北京两居室的酒店式公寓租金为8000元/月~10000元/月，与去年相比涨了1500~2000元/月。出租率维持在80%~90%的高位，好于去年同期。

酒店式公寓是投资型置业者尤其是异地置业者的上选。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。

以CBD区域为例，该区域纯居住的高档住宅一直保持着极高的租金水平，高档酒店式公寓供不应求的状况长期存在，这种状态支持了区域内极高的租金回报率。

如和桥丽致酒店公寓，由于所在地段和管理都比较成熟，两居室精装修户型的租金一般在9000~10000元/月，年投资回报率在6％左右。而相同区域、同等户型和装修的公寓如"阳光一百"的月租金约在7000~8000元/月，其年投资回报率则达不到6％，相对而言，酒店式公寓的租金确实算是比较高的。

中原地产的专家指出，虽然由于奥运影响，这种投资短期收益大，但长期看风险不小。比如历史上，雅典、亚特兰大、悉尼的这类房产在奥运会结束两三年后，都出现了大批量的空置现象。投资酒店式公寓，相对需要更多的专业知识。如果一定要投资，最好选择热点区域，如CBD、丽都、亚运村等，且中小户型是首选。

投资者投资此类物业能否最后成功，主要看以下三个方面：首先是位置。商务气氛是否充分，交通是否便利；其次是品质。建筑设计、内部装修应尽量接近酒店的标准；最重要的是管理。酒店式公寓的服务及管理是决定投资者成败的关键。因此一定要投资具有专业管理团队的酒店式公寓。