津将首现“零物业费”社区 专家：面临四瓶颈

日前，由天津汇森集团开发的“富水一方”项目对外公布，该项目计划实现物业管理零收费，并同时保证以优质服务回报业主。这一举措首开本市住宅物业管理零收费之先河，对物业服务行业提出了新的服务要求，在社会上也引起了广泛关注。

对居民来说，社区物业管理零收费是一件好事，但物业公司为何要送出这“免费的午餐”呢？不收物业费，物业公司如何生存？不收物业费，社区的物业服务水平是否会随之降低呢？带着这些问题，记者进行了相关走访。

零物业费

早有先例

记者在采访中了解到，其实，“零物业费”现象早在前几年就出现过。2001年，福州“闽都嘉源”开发商率先提出“终生物业零收费”的承诺，当时在全国房地产界和物业界名噪一时。然而，交房3年后，因物管资金不足，小区安保人员日渐减少，导致小区安全漏洞百出，所有电梯面临停运威胁，卫生状况也欠佳，物业公司声称撑不下去就撤……

2004年，深圳市花样年华物业管理公司又提出，将通过拓宽收入渠道，把物业管理费降至零。但当时业界颇有非议，认为“如果大幅度降低物管收费标准，势必会影响物业管理的正常运转，最终的受害者还是业主自己”。之后，圈内对这个问题的争论就一直没有停止过。

近日，“富水一方”项目又重提此议，就此事，南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录认为，单从设想本身来看，其初衷应该说是积极的。“在维护、尊重业主物权的前提下，还利于民，挖掘潜力，减轻居民负担，共建和谐社区，这有什么不好呢？尤其是在目前物业服务企业普遍反映入不敷出、自称大面积亏损的背景下，冒着同行业不理解甚至可能被打压的风险，大胆地提出这样的想法，对一个以盈利为主旨的企业来说确是难能可贵。退一步讲，即使这样的想法将来由于各种原因最终未能实现，但还是值得肯定。”

双管齐下实现零收费

据该项目负责人、富森置业副总张旭介绍，项目之所以能够提出“零物业费”，一方面是依靠引进先进科技降低运营成本，另一方面是利用社区公共空间、共用设施的经营收入来冲抵物业费。

张旭说，“富水一方”是天津首个通过科技手段实现恒温恒湿的节能住宅，节能系统、节能材料以及小区智能化系统的应用，直接降低了物业公司的运营成本，这使得物业公司更有条件实现“零物业费”。“例如，社区内的户内、卫生间、厨房、阳台和楼道照明除采用市电220V系统供电外，还增加了太阳能设备，实现双电源，这样在节能环保的同时也降低了物业用房的硬件成本；再如，小区达到了智能化系统B级水平，配备了联网可视对讲、窗磁、门磁、烟感报警器、煤气报警器等智能化高端配置，这使得小区物业管理的人力成本大大降低。另一方面，物业运营费用将主要通过社区的经营性物业来弥补，如社区医疗、健身休闲、便利店等增值服务，从而满足物业公司的运营所需。”

据介绍，“零物业费”对物业公司提出了新的要求，要求物业公司的整体经营观念和理念进行转变，变“管理”为“服务”，变“服务”为“经营”，使物业服务更加人性化、合理化。此外，物业公司的合理合法经营也不是指一切经营事务由物业公司大包大揽，而是倾向与其他专业机构合作，如广告发布可交给广告公司来运作物业零收费

不是不收费

刘玉录表示，即将实施的《物权法》为“零物业费”提供了法律保障。“《物权法》明确了小区公共部分的所有权归全体业主所有，也就相当于明确了经营公共部分的收益权问题。”

国务院新修订的《物业服务条例》中的第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，刘玉录指出，《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的内容，可以作为以物业共用部位、共用设施设备的经营收入来冲抵业主应交物业费的依据。与此相联系，对该类收入，《物业服务条例》第六十六条规定：所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

根据上面引用的法律法规政策，刘玉录认为，“零物业费”的本质并不是不收费，而是物业公司利用本属业主所共有的社区公共空间、共用设施进行经营，以经营收入来冲抵物业费。这种经营主要体现在商务区域，如电梯广告、会所等公共物业的出租费用等。

零物业费涉嫌不正当竞争？

新闻分析

刘玉录认为，“零物业费”尽管是一个由企业提出的积极、善意的设想，但它在实践过程中，可能会遇到一些“瓶颈”，因此还需要进一步研究讨论。

第一，《物业服务条例》第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

换言之，目前物业服务的法定范围或宗旨，并不是以经营为主以便赚取物业费，而是以服务为主。倘若聘用来的物业企业主要从事物业经营活动，那么似乎就不应该称为服务企业了。

第二，《国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(以下简称《通知》)第二条规定：本办法所称物业服务收费，是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

这一条是对物业费性质及其构成的界定，从中起码可以读出三点：一是物业履行服务后，收费天经地义；二是业主有义务交纳享受物业企业服务后的费用；三是业主物业费的主要来源渠道并非物业共用部位、共用设施设备的经营收入。

第三，《通知》第三条规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

结合《中华人民共和国价格法》的有关价格竞争内容的规定，“零物业费”可能涉嫌不正当价格竞争。这并不难理解，“零物业费”就如同国际贸易中的“倾销”现象。何况，目前我们住宅小区的绝大部分物业服务企业都是前期项目开发企业的派生公司，这本身就不利于竞争，如果再加上“零物业费”的因素，会不会是雪上加霜？

最后，即使上述障碍都能得到克服，“零物业费”实行起来也可能遇到显而易见的困难。以一个20万平方米建筑面积的居住区为例，即使每平方米取0.5元/月的低价格水平计算，一年下来就可收取120万元物业费。而在一个小区的范围内，要想通过物业经营在一年内挣来120万元，谈何容易。何况，为了挣足物业费，物业公司势必要付出很大的精力、财力和企业资源。俗话说，一心不能二用，加足马力去经营，在企业员工有限的条件下，这样是否会影响到小区的物业服务质量，以副业压了正业？

诸如此类，都是“零物业费”将要面临的现实问题，如何解决，还需要相关企业做好各方面的准备。

等，从而保证经营和服务的专业性和服务质量。